浦东内中环的一次“无中生有”

admin 2026-01-20 09:19:02196 106

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上海内中环，

独一无二的潜力地区。

2024年，“消费降级”之风席卷全球，上海作为国际消费之都，表现如何？

仲量联行数据显示，上海第二季度零售物业租赁需求提升，6月多数商圈客流量同比增15%以上。前滩、徐汇滨江等商圈增幅15%-30%，而南京东路、淮海路等核心商圈客流增幅超30%，彰显上海商业活力与消费韧性。

上海的商圈能级呈“分化”态势。

那么，

·哪里是上海的消费中心呢？

从刚刚的商圈活力和消费韧性就能看得出来：沿黄浦江两岸，浦西的消费高地构成了一个“黄金三角”：“南京西路-南京东路-淮海路”；

而浦东滨江的消费高地，则只有“世博-前滩”，显然结构是不平衡、不稳定的。

因此，上海在浦东这一侧规划了一个“新杨思”板块，希望与世博、前滩一起构成类似于南京西路-南京东路-淮海路的“消费黄金三角”，成为未来的消费中心区。

【黄浦江沿岸浦西VS浦东消费中心区】

那么，问题来了：

·凭什么是新杨思？

·新杨思，到底有哪些规划优势？

01

上海内中环的“新名片”：

浦东未来的“国际消费中心”！

新杨思的诞生背景，决定了它独一无二的规划定位。

浦东内中环独一无二的定位

在新杨思诞生之前，浦东内中环已经有了金融中心（前滩）、生态文旅中心（世博）、政治中心（花木）、科创中心（张江）、智造中心（金桥）。

【浦东“内中环”重点地区】@是规划不是鬼话

唯独还缺一个什么？

缺一个为市民生活服务的“消费中心”。

新杨思，是为了人而打造的。

新杨思的规划是填补了浦东内中环之间“消费中心”的空白，它的规划定位是独一无二的，与周边地区形成了错位互补，也是浦东内中环亟需的一张“新名片”。

【填补空白的浦东内中环新名片】@是规划不是鬼话

正如其名，新杨思（NEWYOUNGS）代表了新的、年轻一代的浦东名片。

【新杨思规划定位】

这样看来，新杨思的“国际消费中心”、“上海生活消费新高地”定位正好是乘着时代的风口，踩在了时代的步伐上。

【新杨思地区效果图】@日本设计

因此，之前网上很多媒体说它是“下一个前滩”，真是这样么？

当然不是。

新杨思只有一个，它的规划定位是独一无二的。

新杨思，就是新杨思，

是浦东内中环的一次“无中生有”。

02

世博-前滩-新杨思“三心联动”：

打造浦东内中环“第三引擎”！

凭什么是新杨思？

首先是它独一无二的区位优势，以及它对于整个浦东沿黄浦江地区的功能结构的不可或缺。

今年伊始，浦东新区启动《“共赢浦东共创未来”——浦东金色中环2024全球推介会》。

【2024年2月新闻报道】

有一个板块非常特别：

它是除前滩之外，最靠近上海市中心（中央活动区）的一个，也是唯一一个全部在中环内的重点片区。

【浦东“金色中环发展带”重点片区具体范围】@是规划不是鬼话

浦东沿黄浦江“第三引擎”

新杨思，与前滩、世博两大市级中央活动区形成“三心联动”态势；有望成为浦东新区内中环之间，继世博-前滩之后的“第三引擎”。

【浦东金中环“新支点”】@是规划不是鬼话

·世博，作为上海市中心最大的公园（世博文化公园），以及上海顶级文化演绎集群之一，是上海的生态核心和文旅核心。

·前滩，作为国际企业总部集聚区，是国际商务交流中心。

·新杨思，作为上海生活消费新高地，则是国际消费中心。

【三大板块规划定位】@是规划不是鬼话

依托世博的文旅产业和前滩的高端商务外溢，新杨思集聚高品质要素，打造产城融合的高品质公共中心。

商务外溢（前滩）+生态文旅辐射（世博），是新杨思不可替代的区位优势。

而这，离不开交通的支撑。

新杨思板块的两侧，紧邻中环路和杨高路两条城市快速路，向西还有南北高架路以及四条隧道直通浦西（上中路隧道、打浦桥隧道、龙水南路隧道、龙耀路隧道）。

【双主干道城市界面】@同济规划院

其中，杨高南路改建工程进展迅速，板泉路匝道已经通车，新杨思核心道路路网的路名规划也已确定，规划正在逐步落地。

【杨高南路板泉路匝道口建设情况】

还有6号线、13号线和26号线（规划研究中）三条轨交线，三轨交汇聚商。

【双规交汇聚商】@同济规划院

由此，将新杨思串联起世博-前滩中央活动区、杨高路金融商务走廊、花木行政中心和龙阳路副中心等市级重大功能板块。

【规划交通优势】@是规划不是鬼话

那么，

只是因为它的区位和交通优势么？

不，还有空间优势和人口优势！

03

独一无二的成片开发，

得天独厚的120万平方米！

新杨思地区，原先是恒大建材市场，近些年借着上海城市更新的契机，当时成为了上海最大的动拆迁基地，迅速完成腾挪和土地储备，为后续区域开发奠定了基础。

【新杨思地区卫星图】@新杨思城市设计（EID）

新杨思地区的规划范围：北起川杨河、南至中环、西起东明路、云台路、东至杨高南路，总用地面积约2.72平方公里，其中可开发净地面积达到2.24平方公里。

【规划范围】@新杨思城市设计（EID）

大规模可开发的净地在内中环是非常稀缺的，是得新杨思天独厚的发展契机。

据此，新杨思又拥有了独一无二的空间优势。

内中环罕见的成片开发

新杨思地区的周围3公里范围内，实有人口约72万人，三林地区亟需一个为居民服务的“消费中心”。

【新杨思地区周边人口规模】@同济规划院

于是新杨思，应运而生。

很多小伙伴可能好奇，“新杨思”这个名字是怎么来了？

实际上“新杨思”，是相对于“老杨思”而言的。

从上面几个章节大家已经能看出，“老杨思”过去的发展情况可以用“三有三无”来概括：

【杨思现状条件】@是规划不是鬼话

而新杨思的规划，就是为了解决这三个问题，塑造三林地区的新中心，虹吸更广大浦东腹地的强劲消费力。

新杨思地区的规划总开发量超过240万方，其中核心规划开发量达到约120万方，将一个集商业、商务、公服为一体的综合性地区中心，成为三林地区的新中心。（根据已批规划指标，以后续实际开发情况为准）

规划有21幅待开发用地，用地面积约94.8公顷，总计容面积大数约120万㎡。由三个40万方组成：其中商业面积约40万方，住宅约40万方，产业与公共服务设施约40万方。另外，还有10万方的公共绿地。（根据已批规划指标，以后续实际开发情况为准）

【核心区3个40万规划用地】@是规划不是鬼话

可见，新杨思最大的优势就是：它是综合型的、功能高度复合的。

现在很多人喜欢拿新杨思、前滩南和北蔡楔形绿地等新房价格差不多的板块相比较，但其实前滩南是给前滩配套的，北蔡楔形绿地是给张江配套的，而我们前面说过，新杨思的规划定位是和前滩、张江在一个地位的，是自成一体的、综合型的高能级板块。

新杨思的商业服务用地占到整个地区的1/3，比产业用地还多，可见其“消费中心”的定位之明确。新杨思是浦东内中环之间唯一一个“商业性商务性”的地区。

因此，新杨思非但不会成为下一个前滩，甚至还将对前滩进行反向服务。

新杨思地区的开发，将为三林腹地的70多万人提供“复合活力+品质体验”；反过来，也正因为有强大的消费群体，才能支撑起新杨思“国际消费中心”的规划定位。

【新杨思地区的服务范围】@同济规划院

以上，我们已经总结出了新杨思板地区的5大规划优势：规划定位优势、区位优势、交通优势、空间优势和人口优势。

【五大规划优势】@是规划不是鬼话

同时，我们可以这样总结“新杨思地区当初编制规划时的初心”：“打造新焦点，构造新三角，塑造新中心”。

【新杨思的规划地位】@是规划不是鬼话

那么，

新杨思地区的城市空间规划方案，到底如何呢？

新杨思作为浦发集团向区域开发转型“三张名片”的头牌，于2022年启动核心区国际方案征集，遴选出了三家国际顶级规划设计事务所思维碰撞，充分吸取了国际智慧：

【三家国际单位规划设计方案】@国际方案征集

最终融合了三个国际方案，呈现了其“以人为本、尊重自然、畅想未来”的理念，功能完善、绿意盎然、别具特色。

【中标方案鸟瞰图】@日本设计

接下来，我们继续解读：新杨思板块核心区的中标规划设计方案。

04

以“绿和文化”为媒介，

打造独一无二的双“POD”+“绿脉缝合”。

记得三年前的新杨思规划定位会上，曾经用了四个字来评价浦东中环：“有区无城”。

所谓“有区无城”，是指浦东有很多产业园区，但却很少有“城”的生活感觉，缺少可漫步的街区，缺少可阅读的城市感。

因而在新杨思地区的规划编制过程中，尤其着重营造“街区”，在地区中央要有可供漫步休闲的中央公园（Park），就连商业部分也是街步式商业街区(Pedestrian)，而不是一个MALL（商场）。

【商业街区效果图】@日本设计

不同于前滩周边只有公园生态功能的板块，新杨思这里是围绕公园进行混合功能的集群开发，包括商业、休闲、办公和学习等高度复合，会更有城市活力，而且也更靠近市中心。

这就是新杨思地区第6个独一无二的规划优势：“POD”（PARK-orienteddevelopment）以公园为导向的功能混合的城市开发。

【新杨思中央公园效果图】@日本设计

DOUBLEPDD

相信大家都听说过“TOD”（TRANSIT-orienteddevelopment）以公共交通为导向的城市开发，顾名思义就是依托轨交站点来开发，提高土地利用效率。

“TOD”，讲究的是效率；

“POD”，讲究的是体验，是“以人为本”。

比如新杨思的核心区，在中央规划了两个“POD”中心，一个是围绕3.5万方的中央公园打造的“POD中央绿心”，另一个则是围绕街步式商业街区打造的“POD商业中心”。

【新杨思核心区“双POD”】@日本设计

POD中央绿心——“公园+∞”

3.5公顷中央公园PLUS无限可能，搭配约7万方的公园，城市活动发生地，市民休闲目的地。

【中央文化公园效果图】

POD商业中心——超融核

约40万商业倡导开放式街区，步行尺度的城市探索体验。浦发力邀众多商业大师来一起参与规划，未来将打破街区界限，形成漫步式的街区，成为独具规模的一体化商业地标。

“绿脉缝合”

这与领导人在2018年全国首次提出的“公园城市”理念不谋而合，旨在打造CBP新范式（CentralBusinessPark）。

顾名思义，“CBP”（CentralBusinessPark）是和“CBD”（CentralBusinessDistrict）相对应的概念。两者的区别，就在于这从“D”到“P”之间的“公园城市”理念。

公园城市≠公园+城市，而是覆盖全城的大系统，建筑如从公园中长出。新杨思地区规划不仅核心区拥有浦东内中环独一无二的中央商务公园（CBP），而且南部还有7万方的上盖公园，共计约10.5万方的绿地面积。形成生态绿轴和城市风廊，改善区域微气候，促进可持续发展，并联结东西区域。新杨思将打造为时尚文化、国际消费、品质生活和生态智慧示范区。

【新杨思地区公园绿地规划】@日本设计

值得一提的是，在新杨思这么多的品质配套服务下，住宅地块却是“少而精”，这就使得稀缺的住宅区未来有较大的价值提升潜力。

【新杨思核心区规划住宅用地分布图】@是规划不是鬼话

和前滩不同，在新杨思的整个核心区范围内，仅规划有四幅纯住宅用地，相当珍稀。

05

新杨思地区的

“15分钟生活圈”

未来生活在新杨思地区，

究竟会是怎样的生活场景呢？

完善的教育配套

首先教育方面，就以浦发项目为例，西南角就紧邻一座幼儿园（在建），目前该幼儿园已经动工，规划正在不断落地。

再往南，路对面又有一所九年一贯制学校（规划）：